El mercado inmobiliario ha sido el que antes ha notado el aumento del coste del dinero vía subidas de tasas de interés. Y también ha sido el sector que lo ha notado con más fuerza. No obstante no hay ecos de 2008.
En este camino de desaceleración económica en Estados Unidos —que puede terminar en recesión—, los analistas no ven motivos para preocuparse por una repetición de la crisis en la que las inversiones inmobiliarias abrieron la Gran Recesión hace 14 años aunque la situación se esté tensando.
Las tasas hipotecarias siguen la evolución del bono del Tesoro a 10 años y este no ha dejado de apreciarse. Según datos de Freddie Mac a 6 de octubre, el tipo medio de una hipoteca de 30 años a tipo fijo era del 6.6% de partida pero sube al concretarse alrededor del 7.14%. Más del doble de como empezó el año, al 2.65%. Es una aceleración histórica.
Los cálculos de Redfin apuntan a que entre los costes del préstamo y de la vivienda, los compradores han perdido alrededor del 29% de su capacidad de compra en el actual mercado.
De acuerdo a esta empresa de bienes raíces, la demanda de vivienda ha caído un 26% con respecto a hace un año y las solicitudes de hipotecas son un 37% inferiores a las de 2021.
Las ventas pendientes a primeros de este mes de octubre estaban un 25% por debajo a las del año anterior. Y hacía dos años, es decir aún en semiconfinamiento por la pandemia, que las ventas por encima del precio pedido no estaban en un nivel tan bajo.
Y desde hace poco los precios están cayendo mes a mes. Eso si, en un mercado que en el interanual del año aún registra precios medios al alza, por más que estos sean a menor ritmo que en el pasado. Hay que considerar que se viene de una subida muy marcada. En un artículo publicado por The New York Times del profesor de Yale, Robert Schiller, se explicaba que los precios subieron un 45% (no es un error) desde diciembre de 2019 hasta junio de 2022. Un porcentaje nunca visto antes. Ahora empieza a caer también a un porcentaje acelerado pero manteniendo alzas interanuales.
El mercado de la vivienda no se hundirá como en 2088
Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, admite que los indicadores son negativos pero desestima una fuerte crisis en el sector. “El mercado de la vivienda es muy resistente comparado con 2008”, indica. “Hubo mucha legislación y regulación que se aprobó para que los requerimientos en los estándares hipotecarios fueran más estrictos”, algo que ha hecho que los hipotecados estén mejor cualificados que entonces.
“Además”, afirma, “en la pandemia hubo ayudas con retrasos de cobros de hipotecas y eso ha ayudado a que el mercado se mantenga fuerte”.
Los economistas de Wells Fargo añaden que uno de los problemas de 2008 fue la banca que “experimentó un peligro significativo”. “En este ciclo los bancos, en conjunto, están en una posición más fuerte al entrar en lo que va a ser un momento económico complicado”. Las hipotecas en morosidad son muy bajas (alrededor del 0.5%) en este momento. “El conjunto de la calidad de los activos se mantiene favorable en lo que va de año. En el futuro no esperamos ver un deterioro en los balances de los bancos como en 2008”, explican en este banco.
Si los precios siguen bajando, ¿Habrá más dueños con hipotecas que valgan más que sus casas (underwater) y se queden sin equity o valor en ellas?
El mercado es todavía de los vendedores
Fairweather cree que se está muy lejos de ese problema y de que el mercado se dé la vuelta para que esté en manos de los compradores. Hace apenas meses estos estaban compitiendo entre sí por casas y muchos de quienes quisieron vender, entre otras cosas para evitar una crisis que se estaba anticipando con tiempo, lo hicieron en la primera parte del año cuando había más demanda.
“Creo que hay mucho camino para llegar a un mercado de compradores, no creo que con las hipotecas altas vayamos a tener un mercado en el que manden los términos de los compradores”. Esta experta de Redfin explica que solo si las tasas están por encima del 7% durante mucho tiempo sin bajadas podría cambiar algo la ecuación. “Pero la situación tendría que ser muy severa para que llegáramos a la crisis de embargos. Estamos muy muy lejos de las historias y las estadísticas de 2008”.
Falta de oferta de viviendas
Y otro de los motivos, además de mucho peso, es la falta de oferta. “Para que bajen más los precios debería haber más oferta de ventas y no las hay porque muchos propietarios tienen ahora unas hipotecas muy ventajosas a bajas tasas. El 85% lo tiene por debajo del 5%”. Si vendieran y tuvieran que abrir otra hipotecar las tasas serían más altas. O pagan más al mes o compran menos casa.
“Es realmente el equilibrio entre oferta y demanda la que determina los precios”, dice Fairweather y aunque muchos precios han caído de máximos en 2022 se mantienen por encima de 2021, excepto en la zona de la Bahía de Los Ángeles, “por la falta de casas en venta”.
La previsión de muchos analistas es que el año que viene el aumento de precios sea del 1% anualmente. No realmente una caída en su conjunto pero casi sin moverse aunque eso depende de dónde esté la economía el año que viene. Si los tipos de interés nos abren una recesión fuerte y hay muchas pérdidas de empleo hasta el punto de que los propietarios tiene que vender casas porque no se pueden permitir las hipotecas, “entonces veremos una caída de precios”, dice la economista jefe de Redfin.
Si la recesión no es ni severa ni larga puede que una rebaja de tipos de interés pueda volver a activar el mercado porque como dice Fairweather, “sigue habiendo demanda patrimonial por viviendas y, de hecho, cada vez que las hipotecas este año se han reducido un poco, los compradores han saltado en esa oportunidad. Si las hipotecas se rebajan la demanda volverá”.